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保山市人大常委会对保山中心城市住宅小区管理工作情况专题询问问题及应询情况

时间:2017-11-10  来源:保山日报  

  2017年10月30日,保山市第四届人大常委会第五次会议对保山市人民政府开展中心城市住宅小区管理工作情况进行了专题询问,询问情况如下:

  询问问题一:我市共有物业管理企业46家,从业人员1600多人,共为70个小区提供管理服务,管理面积达606万平方米,是一个庞大的服务行业,与千家万户的生活息息相关。物管企业管理服务工作质量的优劣直接影响着小区住户生活环境质量的高低。调研组对部分物管企业和其管理的小区进行了实地调查,发现物管企业内部管理水平有高有低,从业人员个人素质、责任意识、服务能力参差不齐,对小区的管理服务质量有好有差。部分物管企业在提供管理服务过程中存在的突出问题主要表现在:一是物管企业法律意识淡薄,私自利用小区公共部位、共用设施设备、公共道路和公共停车位等开展营利活动谋取利益,损害业主权益。二是不按规定标准收费,擅自调高物业费、水电费,扩大二次加压费收费范围等。企业财务账目不公开、收支不透明,无人监管。三是管理服务不到位,质量较差或一般。小区设施设备老旧损坏不进行更换或维修。车辆乱停乱放甚至占用消防通道。小区门岗形同虚设,外来人员随意出入。人防巡查力度不大,技防设施设备老旧落后,偷盗行为频繁发生。四是物管企业内部管理不严格。工作人员工作方法简单,遇到矛盾冲突时与业主沟通不够,双方存在矛盾冲突。市住建局作为我市物业管理企业的监管部门,出现这些问题的原因是什么?下一步将如何解决?(询问人:余卫芳 市人大常委会委员、城环资工委主任)

  应询回答:

  (一)问题原因:一是物业企业服务意识不够;二是物业企业经营管理水平差,公共设施管理不透明;三是职能部门日常监管不到位。

  (二)工作措施:1.对物业企业法律意识淡薄,不按规定经营,占用小区公共部位和设施资源损害业主权益的问题。一是根据今年国家取消物业资质行政审批后,待国家出台物业服务准则后,结合我市实际出台物业服务标准规范;二是加强物业企业承接物业公共设施过程中的公开监督工作,按照规划要求,物业企业在接手管理公共部位和设施设备时必须公开具体内容,明确小区共用部位及设施设备是哪些,使业主权益透明公开;三是通过指导成立业主大会和业主委员会成立及时接受和制定管理规约建立公共部位及设施设备的使用、维护、管理的相关制度,明确管理权的行使,最大限度保障业主权益;四是加大执法检查力度,通过定期检查和暗访,对发现问题及时责成物管企业整改,对物业企业的违规经营的行为及时采取行政处罚措施,同时加大对住宅小区内违反规划的建设行为开展综合执法工作;五是加大行业协会的指导工作,加强行业协会自律,推行物业企业资信管理制度,建立物业服务企业服务质量评价体系,以业主满意度作为重要指标,规范物业公司经营行为。2.前期物业不按规定收费的问题。一是按照我市2012物业服务收费管理规定,加强事中事后监管,对违反规定的收费行为及时采取约谈整改直至联合物价部门采取行政处罚的措施纠偏改正。二是要求物业服务企业做好收费、财务公示制度,使收费及使用公开透明,便于业主监督。3.管理不到位不要涉及物业服务企业对小区秩序管理的问题。一是加快制定物业服务标准的制定(待国家物业服务导则出台配套实施),规范小区秩序管理;二是发挥行业协会平台作用,加大对物业服务企业的从业人员的培训,建立上岗证管理制度,规范服务行为,提高法律意识、责任意识和管理服务水平;三是对小区公共设施设备老旧损害发生时,物业公司及时报告业委会,积极引导业主委员会启动维修资金使用程序,及时维修。4.小区门岗保安服务不到位的问题。一是规范前述小区秩序管理,二是与公安部门按照2017年3月省公安厅和省住建厅《关于进一步加强全省物业服务企业保安服务监管工作的通知》联合市公安局建立保安从业人员备案及持证上岗制度,纳入统一管理,规范安保人防、技防管理。5.物业服务企业服务水平的问题,同前述。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题二:根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法规的相关规定,一个物业管理区域应当成立一个业主大会并选举产生业主委员会。业主委员会通过选聘物业服务企业对小区进行管理,在管理活动中维护业主合法权益。从调研的情况来看,保山中心城区实施物业管理的小区中成立了业主大会并选举产生了业主委员会的仅有19个,占27%,还有73%的小区由于种种原因没有成立。调研中还发现,部分已经成立的业主大会和业主委员会存在机构不健全,规章制度不完善,没有行之有效的管理办法,没有明确的管理部门等问题,难以发挥应有的作用,遇到重大困难和问题不清楚向哪个部门反映,往往无法妥善解决,由此与物管公司形成对立面,甚至出现不配合管理、不缴物业费等现象。另外,业主委员会成员没有报酬,没有固定工作经费,组成人员素质高低不一,管理能力不强,服务水平不高,多数履职不到位,机构没有正常有效运行,业主维权困难。我市小区业主大会和业主委员会的成立和监管等相关工作由哪个部门负责?仍然有73%的小区没有成立的原因是什么?(询问人:陈 洪 市人大常委会委员、市纪委副书记)

  应询回答:

  (一)原因:一是住建部门对业主委员会成立指导工作力度不够;二是因目前中心城市街道办事处、社区管辖范围刚刚成型,街道办事处、社区对小区业主大会和业委会成立的筹备、指导不到位;三是业主自身的问题,首先是客观上很多新建小区虽然达到成立条件,因入住业主较少,召开业主大会因到会率和投票率较低,迟迟不能按法定程序成立;部分业主自身法律意识淡薄,维权意识不够,对成立业委会的态度不够积极;有的业主认为即使没有业委会,小区管理也不算错,没必要成立;有些业主雷声大雨点小,只懂得一味喊维权,却不愿站出来为大家服务;不参与组建业委会的各项活动;其次是社会责任感的业主不多,无报酬愿意成为委员为广大业主服务的人不多;再次是部分业主自身不团结,互相对峙,使得成立工作和活动难以开展;小区业主参与动机不端正等问题也是困阻业委会成立的主要原因;四是开发商或前期物业公司的问题。由于绝大多数新开发小区就是开发商组建的物业公司在管理,害怕业委会成立之后暴露其开发中存在的问题或改聘物业公司,所以他们的配合并不积极。

  (二)工作措施:一是住建部门和街道办事处积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,通过在小区悬挂横幅、张贴海报、派发宣传单和设摊咨询等多种形式,全方位宣传成立业主委员会的意义、政策法规依据等,营造良好的舆论氛围,使广大业主充分了解业主委员会的性质、职能和产生程序,推动业主委员会成立工作的顺利进行;二是按照《业主大会和业主委员会指导规则》,加大住建部门和街道办事处对小区业主大会和业主委员会的成立指导,对具备条件的小区,积极指导开发建设单位配合社区参与业主委员会的成立工作,积极指导业主委员会建立业主自律规约;三是充分发挥街道办事处、社区组织的作用,积极组织小区业委会筹备工作,积极参与物业管理日常监管工作;四是积极探索创新街道办事处、社区居委会管理小区的新模式,例如在较大的小区内专门成立社区组织,让业主委员会主任担任社区居委会相关委员职务,在社区内建立物业管理联席会议制度,由街道办事处负责召集会议,由住建部门、公安派出所、综合执法、开发建设单位、业主委员会、物业企业等代表参加、共同协调解决小区物业管理中遇到的问题,形成物业管理工作的长效机制;五是积极指导小区业主大会和业主委员会建立工作经费制度,建立工作经费的筹集、使用和管理制度,让业主委员会良性运行,切实发挥业主自律作用。(应询人:段生荣 隆阳区人民政府区长)

  应询回答:

  (一)原因:一是住建部门对业主委员会成立指导工作力度不够;二是因目前中心城市街道办事处、社区管辖范围刚刚成型,街道办事处、社区对小区业主大会和业委会成立的筹备、指导不到位;三是客观上很多新建小区虽然达到成立条件,因入住业主较少,召开业主大会因到会率和投票率较低,迟迟不能按法定程序成立;四是业主自治管理参与力度不够,业主积极性不高,参与不够,影响了业主自率管理的主体责任的发挥。

  (二)工作措施:一是按照国家业主大会和业主委员会指导规则,加大住建部门对小区业主大会和业主委员会的成立指导,对具备条件的小区,积极指导开发建设单位配合社区参与业委会的成立工作,积极指导业委会建立业主自律规约;二是充分发挥街道办事处、社区组织的作用,积极组织小区筹备工作,积极参与物业管理日常监管工作;三是积极探索创新街道办事处、社区居委会管理小区的新模式,例如在较大的小区内专门成立社区组织,让业主委员会委员主任担任社区居委会相关委员职务,在社区内建立物业管理联席会议制度,由街道办事处负责召集会议,由县区住建部门、公安派出所、综合执法、开发建设单位、业主委员会、物业企业等代表参加、共同协调解决小区物业管理中遇到的问题,形成物业管理工作长效机制;四是积极指导小区业主大会和业主委员会建立工作经费制度,建立工作经费的筹集、使用和管理制度,让业主委员会良性运行,切实发挥业主自律作用。(应询人:张文钦  市住建局局长)

  询问问题三:2012年市发改委和市住建局联合下发了《保山市物业服务收费管理实施细则》,该细则对物业服务(包括前期物业)收费内容和使用范围、政府指导价格及其它相关收费均做出了相应的规定。但是,在调研中发现部分小区物业费在收缴、管理和使用过程中存在诸多问题:一是物业费收费标准问题。物管企业认为按照2012年出台的政府指导价收取物管费标准过低,无法完成国家物业服务导则规定的全部内容。业主则认为现行的收费标准属于正常水平,基本能够接受。也有部分业主认为物管企业提供的服务与他们的收费不对等,服务质量差,满意度不高。二是物管公司内部管理不严格。出现不与业主协商擅自提高收费标准的情况,导致业主无法接受,从而发生拒交、拖交物业费的情况。物业费的管理和使用不公开、不透明,对收支情况不公示,造成业主对物管从不理解、不放心到不相信、不支持,两者之间矛盾突出,冲突不断。三是物管公司收费后的服务标准和范围不明确。哪些是物管服务范畴内的收费,哪些是服务范畴之外的收费,哪些是有偿服务收费都没有公开、公示,业主不明白、不清楚,自然就不愿意交费。2012年出台实行的《保山市物业服务收费管理实施细则》是否需要修订完善,还是继续执行?对当前物业费收缴、管理和使用过程中存在的这些问题怎么进行整改?(询问人:赵丽惠 市人大常委会委员、市妇联主席)

  应询回答:一是根据《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》(云发改物价〔2015〕1746号)要求,自2016年1月1日起,廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准的制定由住房城乡建设部门牵头,价格主管部门配合。2017年7月5日,省物价局、省住房和城乡建设厅联合发文《云南省物价局 云南省住房和城乡建设厅关于做好廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准定价权限移交工作的通知》(云价综合〔2017〕87号),再次明确廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准的管理部门为各级住建部门。二是2012年12月,市发改委会同住房和城乡建设局印发的《保山市物业服务收费管理实施细则》(保发改收费〔2012〕847号),明确了实施范围、定价形式、收费标准等内容。在新的物业服务收费标准出台前,保发改收费〔2012〕847号仍然有效。三是出台新的收费标准前,建议住建部门选择几家财务健全的物业服务企业,开展成本监审或成本测算,提出新的收费标准。

  对当前物业费收缴、管理和使用过程中存在的这些问题怎么进行整改的问题?一是市发改委将于2018年初开展一次全市性的监督检查,对违反相关规定的物业服务企业进行提醒告诫;对群众反应强烈、问题严重的物业服务企业,根据《中华人民共和国价格法》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》(国家发展计划委员会令第8号),依法立案查处。二是根据《物业管理条例》和《云南省物价局 云南省住房和城乡建设厅关于做好廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准定价权限移交工作的通知》(云价综合〔2017〕87号)相关规定,市发改委将积极配合市住建部门对物业费收缴、管理和使用情况进行监管。(应询人:段登位 市发改委主任)

  应询回答:1.目前保山市执行的标准是2013年《保山市物业服务收费管理实施细则》,目前存在一是收费标准较低,二是服务为实行划分等级服务标准的问题,随着近几年中心城市的不断建设,经济的发展和物价的变化(主要是人工工资的提升),已不能适应我市物业管理发展的要求,举例来说,昆明市2011年制定的前期物业政府指导价标准为1.38元(不含电梯运行维护费和二次加压费),目前昆明市区执行的前期标准综合在2元左右,曲靖为1.5元(含电梯运行维护费),楚雄为1.8元,大理市为1.5元左右,临沧为1元,德宏州今年出台了登记服务标准,实行市场调节价,为1.2元,怒江州六库在内。2.下一步采取的措施,一是针对前期物业收费,做好政策的起草和制定,目前我局正在汇同发改委物价局按照省级政策调整后的规定,参照国家物业服务定价成本监审办法,正在开展中心城市物业成本测算监审,并着手起草新的《保山市物业管理收费管理办法》和《保山市物业服务等级标准》,用以指导和规范物业企业的前期物业收费行为;二是通过积极指导业主大会和业主委员会成立,积极引导业主和物业服务企业协商,建立后期物业服务收费市场定价机制,提高业主自治管理能力和水平;三是通过与物价部建立有效工作机制,加强对物业企业收费行为的事中事后监管和违规收费的执法检查力度。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题四:2016年6月份,市人大常委会对全市住宅专项维修资金的交存、管理和使用情况进行了专题调研,针对存在问题提出了意见建议并交市人民政府进行整改落实。这次专题询问调研也涉及到小区使用维修资金的情况,调研组对去年专题调研中发现的问题进行了详细的调查了解,从了解的情况来看,大部分问题都得到了很好的落实,但是仍然有些问题没有整改落实到位。比如,没有交存维修资金的小区维修资金来源仍然没有得到解决,已经老化甚至破损的公用设施设备还是老样子没有进行维修更换,安全隐患已经逐渐扩大。已经交存维修资金的小区仍然存在由于没有成立业主大会和业主委员会、使用范围受限等原因难于申请使用维修资金的情况。对2016年市人大常委会提出的意见建议市政府及相关职能部门采取了哪些措施进行整改落实?没有维修资金的小区准备怎么解决资金来源的问题?(询问人:张 峡 市人大常委会委员、市人大财经委主任委员)

  应询回答:

  1.工作措施。经去年人大专题调研提出问题,我局采取如下措施整改,一是严格执行交存标准,2016年3月1日前开发的项目按工程造价的6%交存,2016年3月1日起新开发的项目维修资金按按工程造价的3%收取,缴存时间节点改为办理商品房销售合同网签备案前交存,有效降低缴存资金安全风险;二是严格执行专户管理,统一票据。住宅专项维修资金严格按照“业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督”的原则进行监督管理;三是严格使用审批程序,规范资金使用。严格按照国家和省相关规定管理和使用,统一使用我局制定的使用的流程及申请审批表格,经过物业服务企业提交方案,经业主委员会审核签字,报区住建部门初步审核同意,再由市住建局审核同意后,经银行审批,采取报账制支取使用。2.目前还存在的问题主要有:一是老旧小区业主不愿交存维修资金,缴存困难;二是保障性住房未建立维修资金制度,目前国家维修资金政策主要是针对商品房住宅小区,我市保障性住房维修资金存在短板;三是维修资金使用率低,方面多数小区存在公共设施设备老化、维护建设不到位情况,另一方面维修资金使用率低,作用无法有效发挥,主要原因为多数小区未成立业主大会和业委会,加之业主对住房专项维修资金使用认知程度较低,物业公司与业主沟通机制不畅造成。3.下一步解决措施:一是加大宣传力度,提高业主认知程度;二是提高业主大会和业主委员会成立率;三是优化账户管理系统,提高账户公开度和透明度,规范管理,让维修资金阳光运行;四是逐步探索住宅专项维修资金的续交补缴和建立老旧小区的缴存制度,对余额不足30%的,引导业主委员会讨论维修资金续交补缴的比例及金额,对老旧小区维修资金开闸业主交存意愿调查工作,借鉴外地先进做法,按照业主自愿的原则,逐步探索老旧小区维修费用的收取、补缴和使用、支付管理制度建立,最大限度发挥维修资金对小区设施设备维护运行的效率。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题五:从调研情况来看,全市中心城市有20多个老旧小区和300多个单位住宿区及零散居住小区没有正规的物业公司进行管理。其中少部分小区由业主共同聘请人员进行简单保洁和门卫管理,绝大部分处于无人管理的状态。这些小区尤其是老旧小区普遍存在的共性问题是:社会秩序混乱,车辆乱停、杂物乱堆,拥挤不堪。人防计防设施设备缺乏,进出人员鱼龙混杂,偷盗现象频繁发生。公共设施设备无人管护,老化损毁情况严重,存在极大安全隐患。此外,老旧小区还存在居住环境脏乱差,无人清理,有的小区甚至污水横流,垃圾四处堆放,蚊虫苍蝇四处乱飞。出现问题找不到管理部门,住户投诉无门。私拉电线,乱接管道情况突出,经常导致断水断电污水排不出去等现象。随着城市建设的发展,有的老旧小区被开发商围到死角,水、电、路、公厕、排污等被设施设备破坏无人负责修复,严重影响小区住户生活。这些老旧小区和单位住宿区及零散居住小区谁在负责管理,为什么会出现无人管理的现状?今后将如何进行管理?(询问人:普恩茂 市人大常委会委员、市水利水电设计院院长)

  应询回答:

  (一)原因:隆阳区中心城区有104个老旧小区,104个老旧小区又细分为472个小区(其中居民户小区139个和单位宿舍333个),全部处于无物业管理状态。一是新开发小区一般是由开发商先指定一个物业公司进行管理,待小区成立业委会后,再由业委会决定聘请专业的公司来管理小区。老旧小区由于历史的原因,没有形成这样的制度,且居民缺乏付费观念,导致小区陷入无人管理的困境。二是老旧小区往往都位于市区,是较为分散的点式楼,其中以单位住房、城市居民户或是拆迁安置居多,公共设施老旧,没有匹配的住宅维修资金进行维持和修缮。之前很多单位住房的物业一直是单位在管,后来单位由于各种原因不在进行管理了。如果聘请物业公司,让住户每户每月交物业费,很多居民并不愿意。认为自己住的地方没必要花钱请外人来管理。

  (二)工作措施:一是街道办事处在住建部门配合下对辖区内老旧小区划片分区成立业主委员会。永昌、兰城、九隆、河图、青华5个街道对各自行政区域内的老旧小区进行科学划片分区构成若干个老旧小区片区,以片区为单位,分别组织各片区居民,按照《业主大会和业主委员会指导规则》,依法、依规、依程序成立业主委员会,小区业主大会交由小区业主委员会行使小区物业管理日常工作,涉及小区管理重大事项,小区业主委员会提交业主大会研究并报所在社区和街道、住建部门备案。二是合理引导无物业管理居住区引入物业服务,及时解决住户反映比较强烈的小区内路灯、门卫、卫生、垃圾清运等问题,确保设备完善、数量充足、运转正常,从而促进无物业管理居住区的管理机构得到落实和长效管理制度初步建立,使无物业管理居住区环境得到全面改善和提高。(应询人:段生荣 隆阳区人民政府区长)

  补答:相关管理部门要切实履行好职责,尽快想出好的管理方法和措施,在出现重大安全事故之前把这些老旧小区管理好。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题六:调研组在深入小区进行实地调查时发现,绝大多数小区都不同程度存在违规建筑,有的在房顶加盖一层,有的在阳台加盖半间,有的利用花园新建一栋或者搭建车库、亭子,有的向下挖地下室,有的改变建筑物的外观、大门、围栏的形状等等。有的小区部分业主把公共绿化带围到自己院中占为己有,把公共绿地改造成自己的停车位。调研发现,有的小区因为存在大量违规建筑或破坏小区整体规划造成无法完成规划验收,导致整个小区所有业主无法办理不动产权证,比如润苑4期、景盛花园小区。志和天盛小区则因为规划内的拆迁未完成导致无法完成验收也无法办理不动产权证。部分小区物管企业在未经规划部门和业主同意的情况下有的私自占用公共停车位或者在道路两侧划设停车位进行收费,有的出租物管用房,有的出租公共活动场所和道路投放广告等。这些经营所得收益没有与业主进行合理分配,侵害了业主权益,造成物管公司和业主之间矛盾加剧。小区出现这些违规违章现象应该由谁负责?(询问人:李方浩 市人大常委会委员、市人大法制委员会主任委员)

  应询回答:

  (一)谁负责的问题。保山中心城区部分住宅小区确实存在违规私搭乱建,占用公共绿化带和道路,破坏小区原有风貌的问题,比如“易乐上苑”“景盛花园”建设项目,由于业主私自进行违章搭建造成规划无法验收,导致小区所有业主无法办理不动产权证。住宅小区出现违规违章的监管主体分两种类型:一是未竣工规划验收的小区建设项目出现的违法违规建设行为,由市规划局负责对建设单位进行查处;二是已竣工规划验收的小区建设项目出现的违法违规建设行为,根据《云南省违法建筑处置规定》《中共保山市委 保山市人民政府关于进一步完善保山中心城市规划建设管理体制的意见》(保发〔2013〕15号)《保山市人民政府办公室关于印发保山中心城市规划管理办法(试行)的通知》(保政办发〔2014〕8号)要求,由物业服务企业、居民委员会、居民小组、街道办事处、隆阳区城市管理综合行政执法局、市规划局负责发现、制止、查处。(二)产生以上问题的原因。一是各级干部群众规划意识不强。缺乏规划意识和长远发展意识,规划执行不力,自觉遵守规划、服从规划的意识较为淡薄,规划法规宣传不到位,干部群众对规划了解认同不够。二是规划执行不力。城乡规划执法力量薄弱,规划监管不够到位,相关部门对一些违规违法建设项目查处不及时、查处力度不大,规划有效实施得不到保障。比如“易乐上苑”业主在装修过程中私自开挖地下室、改变建筑外观造型,违规占用公共用地和公共道路建设附属设施等,造成极坏影响,留下安全隐患。(三)下一步工作措施。一是强化部门联动,形成合力。第一要明确职责,根据《中华人民共和国城乡规划法》《云南省城乡规划条例》《云南省违法建筑处置规定》等相关规定,物业服务企业、居民委员会、居民小组发现违法建设行为应当予以劝阻,并及时报告违法建筑处置部门或街道办事处,街道办事处对本辖区内的违法建设行为,应当及时予以制止,城市管理执法部门、规划部门应加大对违法建筑的查处力度,住建部门应加强对物业管理公司的管理;第二相关部门应当建立健全违法建筑处置工作信息共享平台和沟通机制,严格落实《云南省违法建筑处置规定》,供电、供水、供气等单位不得为违法建筑提供供电、供水、供气、通信等服务。二是严格落实公职人员带头拆除违法建筑。根据《保山市人民政府办公室关于印发保山城乡违法违规建筑治理行动等3个方案的通知》(保政办发〔2017〕5号)《关于开展保山中心城市违法违规建筑自检自查工作的通知》(〔2016〕—285)要求,公职人员对涉及自身的违法建设、违法用地,要带头自查自纠,自觉参与整治行动,自觉处置违法建筑。三是强化违法建筑查处力度,相关职能部门对住宅小区内出现的违法违规建设行为,特别是私占用绿化用地和公共空间的坚决给予查处。(应询人:马文寿 市规划局党组书记)

  询问问题七:在调研过程中发现,有少部分小区受市政公共设施影响较大:一是个别几个小区内的道路与市政道路重合,既增加了小区的承载能力,又存在极大的交通安全隐患,在学校、医院附近的小区这种情况尤其突出,学生放学的时候车辆十分拥堵,住户车辆根本无法进出小区。二是有的小区地理位置低于市政道路,雨季时大量雨水倒灌入小区和业主家中,影响居民出行,损坏业主财产和小区公共设施设备的事情时有发生。有关部门是否知晓这些现象?将如何解决?(询问人:杨根庆 市人大常委会委员、市轨道交通有限责任公司董事长)

  应询回答:知晓。市政设施与小区公共设施相互交叉影响,如杏花小区内部市政道路穿越的问题确实存在,原因在于杏花小区周边南北向道路已成型路网存在断头路的情况,同时该区域周边幼儿园、中学等人流较为集中,加之杏花路东侧9米路临时停车位(未规划审批)一定程度上影响了错车,杏花小区南北向区内道路实际上承担了市政交通疏导功能;小区雨水倒灌的情况也部分存在,原因在于过去部分市政道路和小区建设不协调统筹,市政管线及排水高程未形成有效对接。

  下一步措施:(一)市政设施与小区公共设施相互交叉影响问题。1.科学规划路网,解决综合交通问题。组织编制《保山市中心城市规划区综合交通规划》,完成对保山中心城市路网优化梳理,科学引导道路建设。2.加大路网改造力度,提高道路的贯通性。老城区针对支路网密度较低、“断头路”“丁字路口”“错位路口”等存在问题进行整改,如打通九龙路、玉泉路、龙泉路、建设路、振兴路、东环路等路网,提高交通的可达性和通行效率。3.杏花小区通过规范东侧9米路错峰停车、实施升阳路环岛改造和未来打通太保北路断头路等措施将小区内部道路市政功能分流。4.积极响应建设国家建设“开放小区”的号召,在今后居住区规划建设过程中,完善交通疏导、警卫、安防等系统建设,确保小区安全。

  (二)雨水倒灌小区问题。1.科学规划,目前已组织编制《保山主城区道路与排水工程技术方案》,梳理优化中心城区雨污排放体系,指导雨污分流改造、建设的实施。2.完成保山中心城市路网高程梳理和优化调整工作,在项目审批过程中严格按照规划高程实施,确保市政道路与项目地块高程衔接,从根本上避免雨水倒灌的现象发生。3.对于已实施小区,积极引导业主通过完善小区内部排水系统、海绵改造等措施,建设雨水收集池、透水铺砖、雨水收集管道等,增强小区内部雨水调蓄能力。(应询人:马文寿 市规划局党组书记)

  补答:一是部分老小区存在公共设施与市政设施共用问题,下一步通过改造逐步消除;二是对于市政排水影响小区的问题,下一步通过在实施老城区市政设施改造中进行完善。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题八:在调研中部分小区业主反映,他们居住的小区规划设计中的部分公共设施没有建设或者未按规划建设完全,比如幼儿园、地下车库、绿地面积、公共文化体育场地和设施、集体活动场所等。调研发现,部分小区离学校较远,就近入学困难,孩子上学不方便。未按配比完成地下车库建设,停车位不够。本该是绿化的地方建成了地上停车位。户外活动场所少而且小,体育活动设备和场地更少。公租房和安置小区没有集中活动的地方特别是没有办红白喜事的较大的场所,住户办事只能临时搭建,存在很大的安全隐患。

  为什么会出现规划中有但是却不建设或建设不完全而通过了规划验收的情况?如何进行处理?(询问人:杨光兰 市人大常委会委员、教科文卫工委主任)

  应询回答:(一)未按规划实施建设问题。一是保山中心城区存在小区未按规划完成建设问题,比如“志和天盛”项目就是由于项目区内尚有10家商铺拆迁不到位,导致该项目未按照规划批准方案实施完毕,无法通过验收。二是建设单位存在随意改变用途的问题,比如“天紫郡”项目,未经许可,擅自拆除立体停车泊位构筑物,导致停车泊位减少。

  (二)产生以上问题的原因。一是项目区拆迁工作未完成,导致建设单位未按照规划批准内容实施建设。二是建设单位规划意识不强,规划执行不力。三是规划部门规划执行监管不够到位。

  (三)下步工作措施。一是强化建设工程批后监管,确保规划实施。要按照“事前防范、事中监管”的原则,强化批后管理,加强对建设工程违法违规行为的防控,严格落实建设工程验线,施工现场跟踪检查,竣工规划核实,核发建设工程规划核实意见书等管理措施,有效遏制违法建设行为发生;严格执行建设工程项目规划批后公示制度。认真落实建设工程项目批后规划公示和建设工程规划验收意见前、后公示制度,自觉接受人民群众的监督。二是加强建设工程竣工验收。凡未按照建设工程规划许可证批准进行建设的建设单位,违法建设行为未整改完毕,对该建设项目不给予规划验收。三是加大违法建设行为查处力度。对未经规划许可或未按照建设工程规划许可证批准进行建设的建设项目,严格按照相关法律规定进行严厉查处,确保建设项目严格按照批准内容实施建设。

  同时,下一步,市规划局加大执行《中共保山市委办公室 保山市人民政府办公室关于印发〈保山市深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作实施方案〉的通知》(保办发〔2017〕51号)精神,加强对住宅小区建设项目规划批后监管,确保按规划批准内容实施建设,对规划监管过程中出现的违法违规建设及时进行认定,并移交隆阳区城市管理综合行政执法局查处。(应询人:马文寿市规划局党组书记)

  补答:一是加大开发建设单位在物业前期移交过程中对小区规划的共用部位、设施设备的公开力度;二是加大与规划的协调机制,在规划审批、批后过程中参与进去,建立规划验收联席参与机制,使公共物业物权透明公开;三是建立街道、社区参与机制,为今后社区治理打下基础。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题九:随着社会的不断进步,人们生活水平不断提高,对小区规划也提出了更高的要求,希望自己居住的小区设施更完善,功能更齐全,这是业主的一个心声。但是又苦于无法通过物管企业和小区业主进行完善,需要政府相关职能部门给予支持和帮助。调研发现,规划不到位的小区以下三个方面的问题比较突出:一是由于规划时停车位配比小,随着私家车越来越多,车位严重不足,很多小区只能在道路两边停车,有的甚至占用消防通道停车,少数小区甚至连现有住户的车辆停放都无法保障,比如泊金湾,这是调研过程中反映最多,也是小区住户反映最强烈,物管最难管理的问题之一。二是有的小区没有规划摩托车、电瓶车停放点和充电设施,出现乱停乱放,私拉充电线的现象,存在极大安全隐患。三是所有小区都没有规划公厕,给小区住户和来访人员带来诸多不便,尤其是高层房较多的小区比较突出,地下停车场、公共绿化带都变成了“临时公厕”。对这些因规划不到位造成的问题如何进行弥补?对今后的小区建设规划有什么启示?(询问人:杨开东 市人大常委会委员、施甸县人大常委会主任)

  应询回答:随着城市不断发展和人民日益增长的美好生活的需要,一些老居住区停车位不足、无充电桩设施和公厕不配套等问题逐渐凸显。

  措施:(一)停车位不足问题。1.已建成老旧小区结合目前开展的“城乡人居环境提升行动”和城市“双修”工作,通过老旧小区改造、建设公共停车场、增加路内停车泊位等措施有效解决停车位配比不足的问题。2.盘活城市空间资源,采用在周边路段增设夜间停车场、建设立体机械停车库等多种措施开辟更多停车空间,并实施常态管理,有效化解当前老旧小区停车难的民生问题。3.规划超前考虑,提升居住区停车位配比,预留发展空间,新建居住区项目将停车位标准由原来的0.6位/户提高至1位/100平方米进行配建,强化停车位规划建设的前瞻性要求,并落实批后监管确保停车位按规划配建到位。

  (二)无充电桩设施和公厕不配套问题。1.在项目审批过程中充分考虑公共服务设施配建需求,新建居住区项目严格执行《云南省住房和城乡建设厅关于加强城镇小区公共服务设施建设管理的指导意见》(云建房〔2015〕155号)文件关于公共卫生间的配建要求(单独居住地块至少设置一处,超过6万平方米每增加6万平方米须增加一处,每处建筑面积不小于40平方米,且需设置于地上建筑中);积极引导充电桩的配置和场地预留,提升居民生活品质。2.已建成小区通过“城乡人居环境提升行动”老旧小区改造工作开展,由业主委员会统筹在征求全体业主同意的基础上利用小区维修基金等渠道,在符合规划的位置按照需求增设充电桩和公厕,逐步提升小区公共设施服务水平。(应询人:马文寿 市规划局党组书记)

  补答:对于一些过去建设的老旧小区规划建设标准低,公共配套较差的问题,采取分类指导的办法,一是对于又没有改造条件的老旧小区,通过进一步加大老城区棚户区改造力度,通过拆迁改造,结合城市“双修”试点建设,通过老城区各片区改造,逐步消除存在的安全隐患和解决公共设施不配套的问题;二是对于具备一定条件的小区,通过街道、社区介入,引导成立业主大会和业主委员会,积极决策,加大配套设施的改扩建建设,同时探索建立维修资金制度,解决资金的问题,三是对于有难度的小区,在老城区市政基础设施改造中对小区公共设施做适当延伸覆盖解决;三是对原有部分单位宿舍区房改小区,积极探索通过引入财政补贴的机制完善配套设施的建设问题。对于今后的启示,建议提高新建小区的规划指标和标准,超前考虑小区今后发展面临的公共服务配套建设的问题,如社区治理、社区文教体卫设施、社区养老等,提前预留发展空间。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题十:国务院、住建部和云南省都先后出台了物业管理方面的相关条例、服务导则、管理规定、收费实施办法等规章制度,而我市只出台了由市发改委和市住建局联合下发的《保山市物业服务收费管理实施细则》,没有结合保山当地特点出台实施管理条例、规定或办法,造成管理部门职能职责不清、工作缺位、管理缺失。小区管理过程中出现的种种难于解决的问题多数是由于没有政策法规依据,找不到具体的管理部门而无法有效解决甚至无法解决。我市将出台一个什么样的物业管理规定来规范合理有效的管理好全市的住宅小区?什么时候可以开始实行?(询问人:左光虎 市人大常委会副主任)

  应询回答:

  1.十八大以来,国家不断深入行政体制放管服改革,2015年,国务院取消了物业服务企业从业人员物业管理师职业资格许可和认定,2016年国务院对2007年施行的《物业管理条例》做了相应修改,2017年1月,国务院在公布第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录中,第十二项物业服务企业二级及以下资质认定被取消(二级由省厅批准,三级由州市批准),目前国家还未相应修改《条例》,国家住建部目前已起草并正在酝酿出台《物业服务导则》(物业服务的规范标准),同时省级也未做出相应政策调整文件,目前处于政策过渡期,鉴于以上原因,我局目前工作措施主要有:一是确保政策过渡期的稳定,我局已积极开展事中事后管理方面的工作开展,通过实地调研、召开座谈会,培训讲解的方式做好政策的宣传;二是正在积极起草我市物业管理方面的规章制度,目前正在起草《保山市物业服务管理规定》、《保山市住宅小区装饰装修管理办法》、《保山市物业服务等级标准》、《保山市物业管理收费管理办法》;三是积极指导行业协会开展相关自律工作,目前已指导房地产业协会专门成立了物业管理专业委员会,并正在起草物业服务企业自律规约,同时正在研究制定物业企业资信管理规定和物业服务企业服务质量评价办法。(应询人:张文钦 市住建局局长)

  询问问题十一:在调研中,安置小区的业主普遍反映经常停水停电,调研组也和物管企业进行了核实,确实存在这些情况。为什么会出现经常停水停电的情况?怎么解决?(询问人:李正新 市人大常委会委员、副秘书长、办公室主任)

  应询回答:

  在全市中心城市建设过程中,新建了多处安置小区,云南保山电力股份有限公司永昌分公司对隆阳区范围内10个保障性住房小区进行巡查走访,经调查核实,经常出现停电情况的小区主要是红花一期和红花二期安置小区。

  (一)停电原因

  1.目前,红花一期和二期安置小区的供电线路是由东城区110千伏青阳变电站10千伏线路临时供电,由于东城区正在大规模建设中,为保障东城区重点项目的用电可靠性,云南保山电力股份有限公司(以下简称“公司”)经常需要对供电线路进行迁改,迁改时就须停止部分线路的供电,因此导致红花一期和二期安置小区出现临时停电状况。

  2.东城区在建设过程中,施工工地较多,施工队伍素质参差不齐,施工人员安全意识淡薄,因部分施工车辆经常不规范操作而发生撞断电杆、损坏供电线路的情况,也引起临时停电。

  3.公司已确定了红花一期、二期安置小区的永久性供电方案,现电缆已敷设至保岫东路与东城大道交叉口,由于保岫路管廊与东城大道管廊未连通,客运路管廊与东城大道管廊也未连通,暂时还无法实施红花一期和二期安置房永久性供电,待东城区综合管廊连通后,公司马上组织实施永久性供电方案。

  (二)解决措施

  1.公司将进一步加强线路设备巡视,优化线路检修方案,尽量减少停电次数和停电时间,确保用电户的供电可靠性。积极与相关部门协商,督促施工队伍加强车辆的规范管理,确保电力线路、设备的正常运行。

  2.公司已多次与管廊建设单位协商,加快东城大道管廊建设,尽快实施红花一期和二期安置小区永久性供电工程。

  3.建议红花一期和二期安置小区启用自备电源,当线路迁改临时停电状况发生时,小区自备电源立即投入系统工作,保障住户正常用电。(应询人:杨思锋 保山电力股份有限公司董事长)

  应询回答:保山昌源水务青阳水厂位于青阳片区东环路以东,配水管网建设集中在东城区,供水服务范围主要包括青阳片区、青华湖片区、工贸园启动片区及工贸园南部片区等。现阶段在政府职能部门安排下,承担老城区个别单位小区的供水。

  (一)安置小区出现经常性停水情况,其原因主要为:

  1. 管网建设滞后。由于市政道路建设的滞后性,供水管网铺设尚未形成环状供水,一旦供水主管发生突发事故,供水区域用水受影响面较大,给供水带来了不稳定性。

  2. 供水安全隐患多。由于东城区尚在发展建设中,施工项目较多,供水管道挖损状况时有发生,给供水安全造成隐患。

  3. 用水不规范。目前,用水市场存在不规范用水行为:部分单位企业私自在供水管道加加压泵,直接抽吸市政管网;环卫绿化洒水车、附近村民随意开启市政消火栓,盗用消火栓取水;拆迁村管网漏损严重,长期漏水情况无人解决等情况造成供水水压过低,容易在用水高峰造成抢水现象,在一定程度上对供水造成影响。

  (二)解决措施

  1. 加快配水管网建设。由相关部门迅速推进东城区道路建设,以便于昌源水务公司启动配套配水管道建设。

  2. 保山市政供水管理法规。建议水务主管部门尽快出台供管水相关规定,如保山城市供水管理条例、自来水管理办法、保山二次供水管理条例等,加大力度规范供水管理的各个环节,维护供水市场秩序,进一步打击偷盗水等破坏供水设施行为,更大地发挥水务公司供水专业管理的作用,提供规范管理法规政策依据。

  3. 完善供水管理系统,提高服务质量。由于我公司部分业务尚在起步阶段,服务中难免存在不足,我公司将在运营管理过程中不断总结经验,提高自身管理素质,加快抢修及时性,更好的服务民生:(1)进一步加大管网巡视力度,从源头避免供水事故发生;(2)规范停水作业管理,提高抢修效率;(3)完善供水信息发布工作流程,确保供水信息发布及时性、准确性;(4)加强用户管理,主动了解用户用水情况,做好供水事故发生后用户的安抚、解释以及事后回访工作。(应询人:白伟波 保山昌源水务有限公司总经理)

  询问问题十二:在调研中,高层楼房较多的小区特别是集中安置小区的业主反映小区内缺少公共活动场所,只能在小区内的道路甚至是小区周边的马路上活动,存在极大安全隐患,人身安全无法得到保障。集中安置小区业主还反应由于长期的风俗和生活习惯,在婚丧嫁娶时需要一个集中活动的场所,而安置小区里都没有,给住户带来很大不便。市规划局和市住建局是否有计划解决这个问题?将如何解决?(询问人:李忆陵 市人大常委会委员、民侨外工委主任)

  应询回答:

  1.规划引领,在上位规划中落实公共文化体育设施用地。在保山市城乡总体规划(多规合一)(2015—2030)中,保山中心城区规划体育用地36.51公顷,保留并完善保山市奥体中心、市老年体育中心等,新建青华湖体育中心、工贸园区体育中心;规划文化设施用地59.40公顷,保留“三馆”文化中心,结合永昌阁、汉营遗址、仁寿门街区等打造文化旅游服务区,在北城建设艺术中心等。通过提升公共区域公共文化体育活动场所弥补居住区不足的问题。2.已建成小区通过“城乡人居环境提升行动”老旧小区改造工作开展,由业主委员会统筹在征求全体业主同意的基础上利用小区维修基金等渠道,在符合规划的前提下利用小区内部空地配置文化体育活动场所,提升小区宜居度。3.新建居住区项目严格执行《云南省住房和城乡建设厅关于加强城镇小区公共服务设施建设管理的指导意见》(云建房〔2015〕155号)文件关于社区文化、体育活动场所的配建要求(每1万平方米地上建筑面积设置用地面积不少于50平方米的室外活动场所、建筑面积不少于15平方米的室内活动场所)。(应询人:马文寿 市规划局党组书记)

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