绿城上海“地王”项目遇冷，车位争议与业主矛盾升级
发布时间：
2025-10-24 22:22:51
来源： 保山日报网
豪宅云集的上海，近期又迎来了一位新“玩家”。今年7月，绿城经过143轮激烈竞价，以64.72亿元的高价成功摘得虹口北外滩HK315-11地块，溢价率高达46.33%，成交楼板价更是飙升至12.66万元/平方米，这一数字不仅刷新了上海公开土拍的溢价率纪录，也预示着绿城在上海市场的雄心壮志。
近日，绿城正式公布了该地块的建设蓝图。作为北外滩CBD核心区近年来唯一出让的住宅地块，HK315-1项目坐拥约6公顷的中央公园景观，正对陆家嘴天际线与480米高的浦西第一高楼“北外滩中心”，地理位置得天独厚。绿城因此将其命名为绿城·潮鸣外滩，作为徐汇滨江豪宅“潮鸣东方”的姊妹篇，意图打造上海新的豪宅标杆。
然而，在高端产品线的品牌效应与浩大的宣传攻势下，绿城似乎并未能如愿“消化”这一“地王”项目。激烈的市场竞争中，绿城·潮鸣外滩及其同类项目正面临前所未有的挑战。
绿城潮鸣东方（吴典摄）
地王项目去化率不足四成，绿城无奈开启分销
今年9月27日，位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐首次开盘，共推出148套房源，吸引了172组有效认筹，认筹率达到116.2%。然而，随后的网签数据却暴露了其真实的市场热度。截至10月24日，大约一个月的时间里，绿城逸庐仅售出54套住宅，仍有94套房源待售，网签率仅为36.5%。
与周边新房项目开云湖璟华庭的火爆销售形成鲜明对比。该项目于今年3月加推，共227套房源，销售均价为83988元/平方米，却吸引了673组购房者认购，认购率约296%，触发积分制度，去化率超过95%。相比之下，绿城逸庐作为“地王”项目，其销售去化率远低于预期。
回顾绿城逸庐的拿地历程，今年3月的第三批供地中，绿城经过66轮竞价，以29.159亿元的总价及多项附加条件竞得北蔡楔形绿地C09b-01地块，溢价率40%，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块的单价“地王”纪录。9月，绿城逸庐过会，综合均价为10.69万元/平方米，其中高层均价约9.88万/平方米，叠墅均价约13.17万/平方米。
然而，这样的价格并未得到市场的广泛认可。不少网友认为，绿城逸庐周边城市界面荒芜，配套不成熟，医院、商业较远，规划的学校待定，利好因素的兑现时间较长且存在不确定性。此外，项目距离罗山路高架不到300米，存在噪音因素；1.5公里的轨交距离基本只能依赖自驾出行。这些因素共同导致了绿城逸庐的销售遇冷。
面对销售困境，绿城只能无奈开启分销模式。记者注意到，在互联网平台上，已经有不少中介发帖称绿城逸庐已经在10月启动分销，返佣后可优惠6至10万元。另有中介给出了更为具体的返佣方案：高层佣金为16万元/套，叠墅产品17.6万元/套。
车位垄断引公愤，绿城与业主矛盾升级
除了新盘滞销外，绿城在上海的已售罄豪宅产品也频频被曝出不合理行为，无视业主利益。8月，有媒体报道称黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区的未售车位全部上了地锁。据悉，该小区仅有两栋楼、111户业主，但车位数量达到了251个，车位比超过了1比2.2。然而，开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，占比18%，其余车位全装地锁圈占，导致多数业主租不到车位。
未租到车位的业主只能临时停车，但收费却极不合理：每小时15元，单日封顶120元且0点重置。假设业主从晚上6点至早上8点停车，需要支付费用210元，月均6000至7000元，远超合理范围。因此，业主们质疑开发商此举的实质是逼大家购买车位。
上述情况并非个例，绿城在前滩百合园也有类似操作。后经过经黄浦、浦东房管部门审批，绿城两个小区未售车位全部开放、用于租赁，所有地锁不拆也不启用；同时提供临停车位，满足业主日常停放与亲友来访使用。
然而，绿城与业主的矛盾并未因此平息。9月，绿城的豪宅标杆产品绿城黄浦湾也被业主指出，开发商在遴选物业时涉嫌违规操作。根据业主反馈，去年5月黄浦湾业委会改选启动时，绿城方代表无视相关规定（禁止开发商介入）强行挤进核心工作组。今年年初，一名毫无物业经验的开发商前销售空降成小区物业经理，且整个业委会改选过程疑窦丛生。
例如，包括开发商在内的4名成员在业主座谈会中支持率均不足30%，却全员入围候选人；而被高票推荐、并在座谈会得票领先的6名业主（票数最高69票、最低56票）悉数落选，排名倒数的6名业主（最高8票）反倒入选。资格审核也存在双重标准，依据法规及小区议事规则，欠缴物业费、存在违章搭建者严禁担任业委会委员，但绿城物业对“开发商是否欠缴物业费”“低票候选人存在违规建筑”等关键问题全程沉默。
面对业主追问，改选小组组长以“《民法典》无相关规定”敷衍推脱，全然无视已有的明确规则依据。有人认为，这样的改选程序涉嫌架空业主的参与权和监督权，且存在事后增设新程序、定向篡改结果的可能。因此，绿城黄浦湾业主要求以“公平、公正、公开”三大原则重启业委会改选。
大举进入上海市场后，绿城项目的矛盾也开始不断浮现。面对这样的局面，绿城华东区域集团副总经理缪川需要给出解决方案。
记者 吴典
编辑 孙婉秋
近日，绿城正式公布了该地块的建设蓝图。作为北外滩CBD核心区近年来唯一出让的住宅地块，HK315-1项目坐拥约6公顷的中央公园景观，正对陆家嘴天际线与480米高的浦西第一高楼“北外滩中心”，地理位置得天独厚。绿城因此将其命名为绿城·潮鸣外滩，作为徐汇滨江豪宅“潮鸣东方”的姊妹篇，意图打造上海新的豪宅标杆。
然而，在高端产品线的品牌效应与浩大的宣传攻势下，绿城似乎并未能如愿“消化”这一“地王”项目。激烈的市场竞争中，绿城·潮鸣外滩及其同类项目正面临前所未有的挑战。
绿城潮鸣东方（吴典摄）
地王项目去化率不足四成，绿城无奈开启分销
今年9月27日，位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐首次开盘，共推出148套房源，吸引了172组有效认筹，认筹率达到116.2%。然而，随后的网签数据却暴露了其真实的市场热度。截至10月24日，大约一个月的时间里，绿城逸庐仅售出54套住宅，仍有94套房源待售，网签率仅为36.5%。
与周边新房项目开云湖璟华庭的火爆销售形成鲜明对比。该项目于今年3月加推，共227套房源，销售均价为83988元/平方米，却吸引了673组购房者认购，认购率约296%，触发积分制度，去化率超过95%。相比之下，绿城逸庐作为“地王”项目，其销售去化率远低于预期。
回顾绿城逸庐的拿地历程，今年3月的第三批供地中，绿城经过66轮竞价，以29.159亿元的总价及多项附加条件竞得北蔡楔形绿地C09b-01地块，溢价率40%，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块的单价“地王”纪录。9月，绿城逸庐过会，综合均价为10.69万元/平方米，其中高层均价约9.88万/平方米，叠墅均价约13.17万/平方米。
然而，这样的价格并未得到市场的广泛认可。不少网友认为，绿城逸庐周边城市界面荒芜，配套不成熟，医院、商业较远，规划的学校待定，利好因素的兑现时间较长且存在不确定性。此外，项目距离罗山路高架不到300米，存在噪音因素；1.5公里的轨交距离基本只能依赖自驾出行。这些因素共同导致了绿城逸庐的销售遇冷。
面对销售困境，绿城只能无奈开启分销模式。记者注意到，在互联网平台上，已经有不少中介发帖称绿城逸庐已经在10月启动分销，返佣后可优惠6至10万元。另有中介给出了更为具体的返佣方案：高层佣金为16万元/套，叠墅产品17.6万元/套。
车位垄断引公愤，绿城与业主矛盾升级
除了新盘滞销外，绿城在上海的已售罄豪宅产品也频频被曝出不合理行为，无视业主利益。8月，有媒体报道称黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区的未售车位全部上了地锁。据悉，该小区仅有两栋楼、111户业主，但车位数量达到了251个，车位比超过了1比2.2。然而，开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，占比18%，其余车位全装地锁圈占，导致多数业主租不到车位。
未租到车位的业主只能临时停车，但收费却极不合理：每小时15元，单日封顶120元且0点重置。假设业主从晚上6点至早上8点停车，需要支付费用210元，月均6000至7000元，远超合理范围。因此，业主们质疑开发商此举的实质是逼大家购买车位。
上述情况并非个例，绿城在前滩百合园也有类似操作。后经过经黄浦、浦东房管部门审批，绿城两个小区未售车位全部开放、用于租赁，所有地锁不拆也不启用；同时提供临停车位，满足业主日常停放与亲友来访使用。
然而，绿城与业主的矛盾并未因此平息。9月，绿城的豪宅标杆产品绿城黄浦湾也被业主指出，开发商在遴选物业时涉嫌违规操作。根据业主反馈，去年5月黄浦湾业委会改选启动时，绿城方代表无视相关规定（禁止开发商介入）强行挤进核心工作组。今年年初，一名毫无物业经验的开发商前销售空降成小区物业经理，且整个业委会改选过程疑窦丛生。
例如，包括开发商在内的4名成员在业主座谈会中支持率均不足30%，却全员入围候选人；而被高票推荐、并在座谈会得票领先的6名业主（票数最高69票、最低56票）悉数落选，排名倒数的6名业主（最高8票）反倒入选。资格审核也存在双重标准，依据法规及小区议事规则，欠缴物业费、存在违章搭建者严禁担任业委会委员，但绿城物业对“开发商是否欠缴物业费”“低票候选人存在违规建筑”等关键问题全程沉默。
面对业主追问，改选小组组长以“《民法典》无相关规定”敷衍推脱，全然无视已有的明确规则依据。有人认为，这样的改选程序涉嫌架空业主的参与权和监督权，且存在事后增设新程序、定向篡改结果的可能。因此，绿城黄浦湾业主要求以“公平、公正、公开”三大原则重启业委会改选。
大举进入上海市场后，绿城项目的矛盾也开始不断浮现。面对这样的局面，绿城华东区域集团副总经理缪川需要给出解决方案。
记者 吴典
编辑 孙婉秋