大悦城地产12年上市路终结：退市背后原因与影响解析
发布时间：
2025-11-24 23:06:50
来源： 保山日报网
本文来源：时代周报 作者：郭鹏
11月24日，大悦城地产（00207.HK）正式发布公告称，其退市相关计划已于11月21日获法院认可，公司将于11月27日正式结束长达12年的港股上市历程。这一消息引发市场广泛关注，作为中粮集团旗下核心商业地产平台，大悦城地产的退市背后究竟隐藏着怎样的战略考量？
根据今年7月发布的退市方案，大悦城地产将通过回购股份的方式实现私有化，回购价格定为0.62港元/股，总规模约29.32亿港元。退市完成后，控股股东大悦城（000031.SH）的持股比例将从64.18%提升至96.13%，形成更集中的股权结构。
对于退市原因，公告明确指出：精简公司治理框架、优化企业架构及股权结构是核心目标。过去数年，大悦城地产股价长期低于每股资产净值，流动性偏低导致资本市场融资能力受限。尤其在复杂的市场环境下，港股上市地位已难以提供足够的境外融资支持，且短期内难见实质性改善。
财务数据显示，大悦城地产仅在2024年出现亏损，净利润为-2.94亿元，但未出现债务违约问题。不过，其股价自2019年5月以来持续低于1港元，长期处于“仙股”行列。汇生国际资本总裁黄立冲分析称，此次退市属于典型的“估值退市”，通过简化架构、降低成本，母公司可减少一套信息披露和监管体系，决策链条更短，同时将地产业务利润和资产更集中地反映在母公司报表中，有助于缓冲行业波动对集团财务表现的影响。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则强调效率提升的关键性：“退市后公司决策流程将大幅简化，投资或经营项目可快速落地，战略执行周期显著缩短。”
商业运营稳健，住宅业务承压
大悦城地产成立于1992年，2013年通过借壳“中粮置地”登陆港股。凭借“年轻时尚”的定位，其旗下大悦城购物中心迅速成为都市潮流地标。上市后，公司通过收购母公司商业项目扩大资产规模，2014年6个项目实现销售额96.73亿元，租金收入15.18亿元，同比均增长近20%。
至2018年，运营项目增至12个，租金收入达26.03亿元，较2014年增长71.48%。2019年中粮系启动重大资产重组，形成“A控红筹”架构，拥有A股与港股双平台。尽管2020-2022年受线下客流下滑影响，租金收入短暂回落，但2023-2024年迅速恢复增长，分别达29.98亿元和30.23亿元。
然而，住宅销售业务毛利率下降成为拖累业绩的主因。2024年财报显示，公司毛利率约28.4%，同比下降14个百分点，主要因销售型业务收入占比过高。今年上半年，营收81.24亿元同比下降5.78%，净利润1.05亿元同比下降26.60%，业绩压力持续显现。
退市或成母公司“减亏”关键
大悦城地产退市或为控股股东大悦城提供减亏路径。7月底公告显示，交易完成后大悦城将增厚对地产板块的权益，有利于提升归母净利润。与地产板块尚未出现大幅亏损不同，大悦城自身已连续三年亏损：2022-2024年净利润分别为-28.83亿元、-14.65亿元、-29.77亿元，累计亏损达73.25亿元。
亏损主因与其重仓商品房销售业务密切相关。2021-2024年，该业务营收占比均超78%，但毛利率从2020年的27.76%骤降至2024年的14.26%。行业下行背景下，公司连续三年计提大额资产减值准备，2022-2024年分别达16.56亿元、46.98亿元、24.57亿元，其中存货减值占比超九成。
黄立冲指出，退市后母公司利润将更集中、架构更简单、融资更内向。股权比例大幅提升后，大悦城地产的盈利和资产变动将更直接反映在合并报表中，有助于提振归母净利润表现。公告显示，退市回购资金来源于内部资源及外部债务融资，但时代周报记者就退市对净利润及债务规模的影响多次致电大悦城投资者联络部门，截至发稿未获回复。
11月24日，大悦城地产（00207.HK）正式发布公告称，其退市相关计划已于11月21日获法院认可，公司将于11月27日正式结束长达12年的港股上市历程。这一消息引发市场广泛关注，作为中粮集团旗下核心商业地产平台，大悦城地产的退市背后究竟隐藏着怎样的战略考量？
根据今年7月发布的退市方案，大悦城地产将通过回购股份的方式实现私有化，回购价格定为0.62港元/股，总规模约29.32亿港元。退市完成后，控股股东大悦城（000031.SH）的持股比例将从64.18%提升至96.13%，形成更集中的股权结构。
对于退市原因，公告明确指出：精简公司治理框架、优化企业架构及股权结构是核心目标。过去数年，大悦城地产股价长期低于每股资产净值，流动性偏低导致资本市场融资能力受限。尤其在复杂的市场环境下，港股上市地位已难以提供足够的境外融资支持，且短期内难见实质性改善。
财务数据显示，大悦城地产仅在2024年出现亏损，净利润为-2.94亿元，但未出现债务违约问题。不过，其股价自2019年5月以来持续低于1港元，长期处于“仙股”行列。汇生国际资本总裁黄立冲分析称，此次退市属于典型的“估值退市”，通过简化架构、降低成本，母公司可减少一套信息披露和监管体系，决策链条更短，同时将地产业务利润和资产更集中地反映在母公司报表中，有助于缓冲行业波动对集团财务表现的影响。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则强调效率提升的关键性：“退市后公司决策流程将大幅简化，投资或经营项目可快速落地，战略执行周期显著缩短。”
商业运营稳健，住宅业务承压
大悦城地产成立于1992年，2013年通过借壳“中粮置地”登陆港股。凭借“年轻时尚”的定位，其旗下大悦城购物中心迅速成为都市潮流地标。上市后，公司通过收购母公司商业项目扩大资产规模，2014年6个项目实现销售额96.73亿元，租金收入15.18亿元，同比均增长近20%。
至2018年，运营项目增至12个，租金收入达26.03亿元，较2014年增长71.48%。2019年中粮系启动重大资产重组，形成“A控红筹”架构，拥有A股与港股双平台。尽管2020-2022年受线下客流下滑影响，租金收入短暂回落，但2023-2024年迅速恢复增长，分别达29.98亿元和30.23亿元。
然而，住宅销售业务毛利率下降成为拖累业绩的主因。2024年财报显示，公司毛利率约28.4%，同比下降14个百分点，主要因销售型业务收入占比过高。今年上半年，营收81.24亿元同比下降5.78%，净利润1.05亿元同比下降26.60%，业绩压力持续显现。
退市或成母公司“减亏”关键
大悦城地产退市或为控股股东大悦城提供减亏路径。7月底公告显示，交易完成后大悦城将增厚对地产板块的权益，有利于提升归母净利润。与地产板块尚未出现大幅亏损不同，大悦城自身已连续三年亏损：2022-2024年净利润分别为-28.83亿元、-14.65亿元、-29.77亿元，累计亏损达73.25亿元。
亏损主因与其重仓商品房销售业务密切相关。2021-2024年，该业务营收占比均超78%，但毛利率从2020年的27.76%骤降至2024年的14.26%。行业下行背景下，公司连续三年计提大额资产减值准备，2022-2024年分别达16.56亿元、46.98亿元、24.57亿元，其中存货减值占比超九成。
黄立冲指出，退市后母公司利润将更集中、架构更简单、融资更内向。股权比例大幅提升后，大悦城地产的盈利和资产变动将更直接反映在合并报表中，有助于提振归母净利润表现。公告显示，退市回购资金来源于内部资源及外部债务融资，但时代周报记者就退市对净利润及债务规模的影响多次致电大悦城投资者联络部门，截至发稿未获回复。