保利发展，这位曾经的房地产行业“销冠”，如今也陷入了亏损的困境。

　　近日，保利发展披露了其2025年三季报，数据令人震惊。第三季度单季，公司营收虽同比增长30.65%至568.65亿元，但归母净利润却同比暴跌299.19%，亏损达7.82亿元。这种“增收不增利”的现象，让市场倍感错愕。

　　保利世博天悦项目 孙婉秋/摄

　　对于这一业绩表现，保利发展在财报中给出了解释：“受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。”受第三季度拖累，保利发展前三季度的营收同比下滑4.95%，为1737.22亿元；对应归母净利润同比跌幅较年中扩大至75.31%，规模为19.29亿元。

　　通过深入分析财报数据，我们可以发现公司归母净利润下滑的主要原因。首先是毛利率的下行。今年前三季度，保利发展的毛利率为13.37%，较去年同期下滑了2.55个百分点。在今年4月末的业绩说明会上，财务总监王一夫曾表示对2025年结转毛利率水平企稳回升有信心。他提到，截至2024年底，公司有3070亿元已售未结存货，这部分的综合毛利率接近14%。此外，今年一季度新销售货量的毛利率水平更是达到了16%。然而，现实却并未如预期般发展。截至今年上半年，保利发展的毛利率水平为14.6%，略高于2024年全年水平。但受第三季度单季影响，截至9月末其毛利率水平调转向下，距离预期水平越来越远。

　　除了毛利率下行外，保利发展还面临着信用减值损失和投资净损失的双重打击。前三季度，公司录得信用减值损失0.65亿元；投资净损失为1.47亿元，而去年同期为投资净收益16.38亿元，两者之间存在着17.85亿元的巨大差额。

　　保利世博天悦绿化 吴典/摄

　　数据显示，2025年上半年，保利发展的投资收益仍有9.17亿元，其中对联营及合营企业的投资收益达8.48亿元，整体保持盈利。然而，仅一个季度过去，公司账面投资收益便从盈利转为巨亏。第三季度单季，其投资收益亏损超10亿元，对联营及合营企业的投资收益亏损近乎10.6亿元。

　　此外，少数股东损益占比的提升也进一步吞噬了利润。前三季度，保利发展的少数股东损益为45.87亿元，占净利润比重同比提升34.2个百分点，对应70.4%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾在采访中表示，近年来为了缓解现金流问题，保利发展开始清理存量沉淀项目，主动降价清货，并将收回的资金用来摘取位于核心城市、核心地段的高溢价项目，打造高品质产品，并以这些项目覆盖旧项目的亏损。这或许可以解释，为什么夺回销售桂冠的保利发展，却越来越不赚钱。

　　截至9月末，保利发展实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%；签约面积同比减少25.13%至1010.42万平方米。尽管如此，它依旧是行业销售规模第一的房企。在第三方咨询机构克而瑞发布的1—9月销售榜单中，保利发展位居榜首，是唯一一家销售规模突破了2000亿元的房企。

　　保利在上海地铁为楼盘打广告 左宇/摄

　　从投资端来看，今年前三季度，保利发展新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，较上年同期的415亿元增长45%。所摘土地均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。然而，这一投拓力度其实并没有“跑赢”同行。受政策影响，今年土地市场分化加剧，三四线城市情绪依旧较冷，一二线城市推出不少优质地块，它们的去化及利润率更有保障，引得各家房企争夺。克而瑞数据显示，今年前9个月，中海地产以1124.3亿元的拿地金额跻身拿地榜单TOP1，而去年同期在这个位置上的保利发展已经跌至第四名，排在它前面的是招商蛇口和绿城中国。