房产税即将落地？开征时机选择比税率更关键
发布时间：
2025-11-27 23:08:30
来源： 保山日报网
近日，财政部原部长楼继伟的一番公开讲话，让沉寂许久的房产税话题再度成为舆论焦点。他明确表示，房产税立法起草工作已经完成，长期困扰征管的技术难点也已基本得到解决。房地产税被视为最适合作为地方税的税种，尽管在房地产下行过程中推行难度较大，但仍应按照2013年党的十八届三中全会明确的“适时推出”要求稳步推进。
难道房产税真的要落地了？这一消息引发了广泛关注和讨论，不少人开始担忧楼市的前景。
房产税若落地，市场能否承受？
如果房产税真的在当前市场环境下落地，确实有可能成为压垮市场的最后一根稻草。但正因如此，房产税的落地时机显得尤为关键，短期内大概率不会仓促推出。
房产税究竟是什么？
房产税，更准确地说，是“房地产税”，是一种向房产持有者每年征收的地方税种，其计税依据通常是房产的评估价值。与买卖环节的一次性契税不同，房产税是持有环节的经常性税收。
政府希望通过征收房产税实现多重目标：
为地方政府提供稳定、可持续的财政收入来源；调节财富分配，让多占房产资源、享受更多公共服务的人承担更多纳税义务；抑制投机性购房，促进房地产市场健康发展。
参考上海、重庆的试点经验以及国际惯例，未来中国的房产税可能会采用“首套房免征+人均免税面积”的方案，重点针对多套房和豪宅，以房产评估价为征税基础，实行阶梯式税率（0.5%—1.2%或更高）。
土地财政难以为继，房产税成地方税新选择
过去，地方政府财政收入主要依赖卖地收入，但这一模式已难以为继。随着人口增长放缓、婚育比率降低以及大量商品房积压，房地产行业已从“增量瓜分”转向“存量博弈”，各地卖地收入大幅下滑。
根据财政部的数据，2024年全国国有土地使用权出让收入仅为4.87万亿元，较2021年的8.7万亿元峰值接近腰斩。2025年前10个月，国有土地使用权出让收入进一步降至24982亿元，同比下降7.4%。
土地卖不动了，地方政府急需寻找新的稳定收入来源，而房产税无疑是最合适的地方主体税种。
房产税何时开征？短期难行，长期必然
短期内，房产税难以开征，原因有三：
市场不允许。当前，地方政府卖地收入几近腰斩，商品房销售量同样大幅下滑。2025年，房地产投资、销售和价格仍在持续下跌。数据显示，2025年前10个月，全国房地产开发投资同比下降14.7%，新建商品房面积同比下降6.8%，累计成交面积同比下降8.65%，其中住宅销售面积下降7%，销售额下降9.4%。根据统计局的数据，10月份新房价格环比上涨的城市仅有6个（上海、沈阳、乌鲁木齐、韶关、杭州、合肥），而二手房价格则全线下跌。政府虽喊出“止跌企稳”的口号，但止跌尚未做到，企稳更是困难重重。2025年年关将至，房企为完成年度目标，必然加大“以价换量”力度。同时，六大国有银行各地分行、股份制银行分行以及区域性城商行与农商行纷纷在阿里、京东平台上以“骨折价”卖房，地方国资也接连集中挂牌手中房产。楼市已危若累卵，若此时开征房产税，持有多套房的房主可能会大量抛售，后果不堪设想。
经济不允许。若按1%的税率计算，一线城市一套价值1000万元的房产每年需缴纳10万元税款，远超普通城市家庭的年均可支配收入（约7-10万元），这将带来极强的“税痛感”，迫使家庭压缩教育、旅游、耐用品等可选消费。开征房产税还会打压房价，多套房主会感知到“纸面财富”缩水，边际消费倾向下降，尤其会抑制高端和改善性消费。在当前经济承压的背景下，开征房产税将对整体消费产生冲击，成为短期经济的又一不利因素。
政策不允许。去年9月，国家对房地产的政策导向已从“房住不炒”转向“止跌企稳”，表明政府要拯救楼市，减轻房价下跌对全民资产负债表的破坏，避免房价下跌影响到与房地产紧密绑定的金融系统。今年6月13日的国务院常务会议强调，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。9月16日，作为试点的上海宣布优化房产税政策，缩减房产税征收范围。不论是否有上海户籍，只要在上海新购住房且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税；在上海新购且属于家庭第二套及以上住房的，只要人均面积不超过60平方米，也暂免征收房产税。前官员提到的房地产税法起草工作完成，并不等同于立法通过。“十五五”规划明确强调增强宏观政策取向一致性，国家不可能在短期内转向开征房产税。
然而，从长期来看，开征房产税是一种必然。土地财政已不可持续，国家不可能放任地方财政持续恶化。从国际经验来看，征收房产税是推进城市化到一定阶段的历史必然。
开征时机比税率更关键
在经济上行、房价坚挺、居民收入预期良好时推出房产税，痛感低、政策空间大；而在市场下行、信心脆弱、资产负债表收缩阶段落地，不仅会抑制消费，还可能触发“抛售—降价—财富缩水—消费再降级”的负向螺旋。
对当前的中国经济而言，房产税可以等，但稳房价和重塑市场信心不能等。推进试点个人破产制度，避免出现“贷款卖房还房贷”的荒诞情况，改变银行处理断供房的方式，采用房贷延期和调整还款安排的办法，帮助房主延缓进入法拍的步伐，这些措施都比开征房产税更为紧迫。
等楼市止跌企稳后，开征房产税仍须谨慎前行，应从扩大试点开始缓步推进。因为这关系到社会财富的底层逻辑，也关系到地方政府的核心运营规则，所以不能采取雷霆手段，而应如春风化雨般细心呵护，只有这样，才能让我们的未来平安成长。
难道房产税真的要落地了？这一消息引发了广泛关注和讨论，不少人开始担忧楼市的前景。
房产税若落地，市场能否承受？
如果房产税真的在当前市场环境下落地，确实有可能成为压垮市场的最后一根稻草。但正因如此，房产税的落地时机显得尤为关键，短期内大概率不会仓促推出。
房产税究竟是什么？
房产税，更准确地说，是“房地产税”，是一种向房产持有者每年征收的地方税种，其计税依据通常是房产的评估价值。与买卖环节的一次性契税不同，房产税是持有环节的经常性税收。
政府希望通过征收房产税实现多重目标：
为地方政府提供稳定、可持续的财政收入来源；调节财富分配，让多占房产资源、享受更多公共服务的人承担更多纳税义务；抑制投机性购房，促进房地产市场健康发展。
参考上海、重庆的试点经验以及国际惯例，未来中国的房产税可能会采用“首套房免征+人均免税面积”的方案，重点针对多套房和豪宅，以房产评估价为征税基础，实行阶梯式税率（0.5%—1.2%或更高）。
土地财政难以为继，房产税成地方税新选择
过去，地方政府财政收入主要依赖卖地收入，但这一模式已难以为继。随着人口增长放缓、婚育比率降低以及大量商品房积压，房地产行业已从“增量瓜分”转向“存量博弈”，各地卖地收入大幅下滑。
根据财政部的数据，2024年全国国有土地使用权出让收入仅为4.87万亿元，较2021年的8.7万亿元峰值接近腰斩。2025年前10个月，国有土地使用权出让收入进一步降至24982亿元，同比下降7.4%。
土地卖不动了，地方政府急需寻找新的稳定收入来源，而房产税无疑是最合适的地方主体税种。
房产税何时开征？短期难行，长期必然
短期内，房产税难以开征，原因有三：
市场不允许。当前，地方政府卖地收入几近腰斩，商品房销售量同样大幅下滑。2025年，房地产投资、销售和价格仍在持续下跌。数据显示，2025年前10个月，全国房地产开发投资同比下降14.7%，新建商品房面积同比下降6.8%，累计成交面积同比下降8.65%，其中住宅销售面积下降7%，销售额下降9.4%。根据统计局的数据，10月份新房价格环比上涨的城市仅有6个（上海、沈阳、乌鲁木齐、韶关、杭州、合肥），而二手房价格则全线下跌。政府虽喊出“止跌企稳”的口号，但止跌尚未做到，企稳更是困难重重。2025年年关将至，房企为完成年度目标，必然加大“以价换量”力度。同时，六大国有银行各地分行、股份制银行分行以及区域性城商行与农商行纷纷在阿里、京东平台上以“骨折价”卖房，地方国资也接连集中挂牌手中房产。楼市已危若累卵，若此时开征房产税，持有多套房的房主可能会大量抛售，后果不堪设想。
经济不允许。若按1%的税率计算，一线城市一套价值1000万元的房产每年需缴纳10万元税款，远超普通城市家庭的年均可支配收入（约7-10万元），这将带来极强的“税痛感”，迫使家庭压缩教育、旅游、耐用品等可选消费。开征房产税还会打压房价，多套房主会感知到“纸面财富”缩水，边际消费倾向下降，尤其会抑制高端和改善性消费。在当前经济承压的背景下，开征房产税将对整体消费产生冲击，成为短期经济的又一不利因素。
政策不允许。去年9月，国家对房地产的政策导向已从“房住不炒”转向“止跌企稳”，表明政府要拯救楼市，减轻房价下跌对全民资产负债表的破坏，避免房价下跌影响到与房地产紧密绑定的金融系统。今年6月13日的国务院常务会议强调，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。9月16日，作为试点的上海宣布优化房产税政策，缩减房产税征收范围。不论是否有上海户籍，只要在上海新购住房且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税；在上海新购且属于家庭第二套及以上住房的，只要人均面积不超过60平方米，也暂免征收房产税。前官员提到的房地产税法起草工作完成，并不等同于立法通过。“十五五”规划明确强调增强宏观政策取向一致性，国家不可能在短期内转向开征房产税。
然而，从长期来看，开征房产税是一种必然。土地财政已不可持续，国家不可能放任地方财政持续恶化。从国际经验来看，征收房产税是推进城市化到一定阶段的历史必然。
开征时机比税率更关键
在经济上行、房价坚挺、居民收入预期良好时推出房产税，痛感低、政策空间大；而在市场下行、信心脆弱、资产负债表收缩阶段落地，不仅会抑制消费，还可能触发“抛售—降价—财富缩水—消费再降级”的负向螺旋。
对当前的中国经济而言，房产税可以等，但稳房价和重塑市场信心不能等。推进试点个人破产制度，避免出现“贷款卖房还房贷”的荒诞情况，改变银行处理断供房的方式，采用房贷延期和调整还款安排的办法，帮助房主延缓进入法拍的步伐，这些措施都比开征房产税更为紧迫。
等楼市止跌企稳后，开征房产税仍须谨慎前行，应从扩大试点开始缓步推进。因为这关系到社会财富的底层逻辑，也关系到地方政府的核心运营规则，所以不能采取雷霆手段，而应如春风化雨般细心呵护，只有这样，才能让我们的未来平安成长。