在新增供应集中释放、业主竞争加剧及租金持续下行的市场环境下，2025年上海产业园区租赁需求呈现明显的“先抑后扬”走势。上半年市场承压，净吸纳节奏放缓；但进入下半年，在机器人、集成电路和AI及应用等行业的带动下，需求逐步回暖，拉动全年净吸纳总量提升至51.5万平方米，市场正尝试走出2023-2024年的周期底部。然而，大量新增供应推高空置率，租金延续下行趋势，市场整体仍处于调整期。

　　2025年第四季度，录得上海全市产业园区市场存量2,037.4万平方米。

　　上海产业园区租赁需求，在2025年的第三、第四两个季度连续维持在较高水平。第四季度，市场净吸纳量达16.8万平方米，拉动全年总吸纳量至51.5万平方米，相较2024年增加了25.2万方。新增需求主要来自机器人和人工智能及其应用行业。

　　2025年，上海产业园区新增供应达178万平方米，近两年累计入市体量约350万平方米。第四季度，上海全市产业园区新增供应约47.5万平方米，项目集中分布于张江、金桥、临空和桃浦南大。值得注意的是，因部分原定入市项目延迟至2026年，将加剧2026年的新增供应压力。

　　上海产业园区空置率连续上行14个季度。第四季度大量新增供应将空置率进一步推高至31.9%，环比上升0.8个百分点，显示去化压力仍在加大。

　　在空置率持续攀升至历史高位、新增供应加快入市的双重影响下，上海产业园区租金继续承压下行。第四季度全市平均租金环比下降2.5%，全年累计跌幅达9.7%，较历史峰值累计回落超过20%，市场下行趋势依然明显。

　　从需求结构来看，数字经济、机器人、集成电路成为贡献上海产业园区租赁需求的前三大行业。机器人、人工智能及其应用行业正成为上海产业园区结构性复苏的核心驱动力，这既得益于“具身智能”等国家战略的牵引，也源于行业自身从研发走向量产的实际需求。

　　机器人、人工智能及其应用等行业租赁需求的增加，直接带动了周康、张江、金桥及浦江等子市场的租赁活跃度，其他子市场则表现平淡，租赁市场相对冷清。

　　2025年第四季度上海产业园区子市场

　　租金金与空置率表现

　　2026年，上海产业园区市场将迎来供应高峰，新增供应量预计将达约390.4万平方米，其中68%位于核心子市场。

　　上海产业园区市场预估

　　2020-2027F

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　　对租户而言，当前市场是优化办公环境、降低运营成本的窗口期，可借机升级至更适配自身发展需求的园区，提升企业形象与人才吸引力；获得更为灵活的租约条件与增值服务；借助园区产业资源，拓展合作网络，实现协同发展。

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