2025前10月TOP10房企销售变幅：保利、中海、华润为何跑输大盘？
发布时间：
2025-11-02 04:04:04
来源： 保山日报网
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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1723篇原创
图片来源|AI自动生成
金九银十已过，2025年10月的房地产市场正经历一场微妙变化。根据中指院最新数据，2025年1-10月，TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点，市场下行压力进一步显现。
分梯队来看，TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%；TOP11-30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为172.1亿元，同比下降16.6%；TOP51-100房企销售额均值为82.3亿元，同比下降17.6%。尽管TOP10房企整体表现略优于其他梯队，但行业整体下行趋势仍难以逆转。
稳健型房企也难逃市场寒冬
值得注意的是，在TOP10房企中，三家以稳健著称的头部房企——保利发展、中海地产和华润置地，均未能跑赢行业大盘。这一现象引发市场广泛关注。
1. 保利发展：规模优势难掩转型阵痛
作为行业规模“一哥”，保利发展拥有最广泛的布局和最深厚的资源积累。然而，庞大的资产规模和原有的路径依赖，使其在市场快速变化时调整速度相对较慢。存量竞争时代，保利既需要维持全国性市场份额，又要在区域市场应对本土竞争者的挑战，管理难度极大。其销售变幅的拐点时间点，或将成为行业转型的重要参考。
2. 中海地产：财务纪律背后的策略挑战
中海地产素以“利润王”和极强的财务纪律著称，但在本轮下行周期中，其保守的策略可能使其错失了一些以价换量的窗口期。当前市场环境下，购房者对价格敏感度显著提升，中海需在坚守财务安全底线的前提下，调整销售策略，以适应新的市场逻辑。
3. 华润置地：商业地产光环下的住宅压力
华润置地常因其强大的商业地产运营能力（如万象城系列）被视为穿越周期的典范，但此次数据揭示了其住宅开发业务面临的巨大压力。过去几年的积极扩张策略，使部分项目面临价格调整和去化难题。尽管投资物业的稳定租金收入提供了“压舱石”，但住宅销售增速的显著放缓，仍对其整体业绩造成冲击。华润需思考如何轻量化商业布局，或通过数字化运营提升商业坪效，同时在住宅端加快产品结构调整，以缓解双重压力。
市场变幅背后的深层逻辑
在蜜妹看来，10月房企销售额的显著变幅，是宏观政策、金融环境和市场需求三方博弈的直接结果。政策端边际递减效应愈发明显，需求端购房者的决策逻辑已发生根本性改变。不解决信心这个根本问题，有效市场便无从谈起。
行业转型：旧霸主退潮，新格局形成
旧的霸主在退潮，新的格局正在形成。这场痛苦的转型虽然代价巨大，但也是行业走向成熟、回归理性的必经之路。对于房企而言，如何在市场下行周期中调整战略、优化布局，将成为决定未来竞争力的关键。
文章仅供讨论分析，不构成投资建议。本文未注明图片均来自于企业或监管部门公告，特此说明和感谢！
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金九银十已过，2025年10月的房地产市场正经历一场微妙变化。根据中指院最新数据，2025年1-10月，TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点，市场下行压力进一步显现。
分梯队来看，TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%；TOP11-30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为172.1亿元，同比下降16.6%；TOP51-100房企销售额均值为82.3亿元，同比下降17.6%。尽管TOP10房企整体表现略优于其他梯队，但行业整体下行趋势仍难以逆转。
稳健型房企也难逃市场寒冬
值得注意的是，在TOP10房企中，三家以稳健著称的头部房企——保利发展、中海地产和华润置地，均未能跑赢行业大盘。这一现象引发市场广泛关注。
1. 保利发展：规模优势难掩转型阵痛
作为行业规模“一哥”，保利发展拥有最广泛的布局和最深厚的资源积累。然而，庞大的资产规模和原有的路径依赖，使其在市场快速变化时调整速度相对较慢。存量竞争时代，保利既需要维持全国性市场份额，又要在区域市场应对本土竞争者的挑战，管理难度极大。其销售变幅的拐点时间点，或将成为行业转型的重要参考。
2. 中海地产：财务纪律背后的策略挑战
中海地产素以“利润王”和极强的财务纪律著称，但在本轮下行周期中，其保守的策略可能使其错失了一些以价换量的窗口期。当前市场环境下，购房者对价格敏感度显著提升，中海需在坚守财务安全底线的前提下，调整销售策略，以适应新的市场逻辑。
3. 华润置地：商业地产光环下的住宅压力
华润置地常因其强大的商业地产运营能力（如万象城系列）被视为穿越周期的典范，但此次数据揭示了其住宅开发业务面临的巨大压力。过去几年的积极扩张策略，使部分项目面临价格调整和去化难题。尽管投资物业的稳定租金收入提供了“压舱石”，但住宅销售增速的显著放缓，仍对其整体业绩造成冲击。华润需思考如何轻量化商业布局，或通过数字化运营提升商业坪效，同时在住宅端加快产品结构调整，以缓解双重压力。
市场变幅背后的深层逻辑
在蜜妹看来，10月房企销售额的显著变幅，是宏观政策、金融环境和市场需求三方博弈的直接结果。政策端边际递减效应愈发明显，需求端购房者的决策逻辑已发生根本性改变。不解决信心这个根本问题，有效市场便无从谈起。
行业转型：旧霸主退潮，新格局形成
旧的霸主在退潮，新的格局正在形成。这场痛苦的转型虽然代价巨大，但也是行业走向成熟、回归理性的必经之路。对于房企而言，如何在市场下行周期中调整战略、优化布局，将成为决定未来竞争力的关键。
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